sh 장기전세주택 대출 1, 2 차이 서울시 소득기준
서울에서 집을 구한다는 건 이제 “얼마짜리 집을 고를까”의 문제가 아닙니다.
어떤 제도를 활용하느냐가 주거비를 결정하는 핵심 변수가 되었습니다.
그중에서도 서울시가 오래전부터 운영해 온 SH 장기전세주택은
✔ 전세사기 걱정 없이
✔ 시세보다 낮은 보증금으로
✔ 최대 20년까지 안정 거주가 가능하다는 점에서
여전히 강력한 공공주택 대안으로 꼽힙니다.
하지만 막상 알아보면 헷갈리는 지점이 하나 있습니다.
바로 SH 장기전세주택 대출 1차와 2차의 차이입니다.
이번 글에서는
- 장기전세주택이 어떤 제도인지
- 1차와 2차는 무엇이 다른지
- 소득 기준은 어떻게 달라지는지
- 어떤 유형이 나에게 유리한지
를 기준으로 차분히 정리해 보겠습니다.
SH 장기전세주택이란?
SH 장기전세주택은 서울시가 공급하는 공공 전세형 주택입니다.
일반 전세와 달리 보증금이 시세보다 낮게 책정되며, 월세 없이 전세 방식으로 거주할 수 있는 것이 특징입니다.
장기전세주택의 핵심 구조
- 전세보증금이 시세 대비 낮음
- 월세 부담 없음
- 최대 20년까지 거주 가능
- 무주택 가구 중심 공급
- 소득·자산 기준 충족 시 신청 가능
즉, 단기 거주가 아닌 **‘장기 주거 안정’**을 목표로 설계된 제도입니다.
SH 장기전세주택 대출 1차·2차, 왜 나뉘어 있을까?
장기전세주택은 입주 대상에 따라 1차와 2차로 구분됩니다.
이 구분이 중요한 이유는 소득 기준·혜택·우선순위가 완전히 다르기 때문입니다.
① SH 장기전세주택 1차 프로그램 특징
1차는 일반 무주택 가구를 중심으로 설계된 기본형 장기전세입니다.
주요 특징
- 대상: 일반 무주택자
- 소득 기준: 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준 적용
- 면적 제한: 공공주택 기준에 따라 제한
- 청약 순위: 소득 수준 + 무주택 기간 반영
- 추가 혜택: 없음
1차는 기준이 비교적 엄격하지만 구조가 안정적이라는 장점이 있습니다.
소득이 기준에 가까운 경우에는 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.
② SH 장기전세주택 2차 프로그램 특징
2차는 신혼부부와 예비부부를 주요 대상으로 설계된 확장형 프로그램입니다.
주요 특징
- 대상: 신혼부부·결혼 예정자
- 소득 기준: 1차 대비 대폭 완화
- 맞벌이 가구 우대
- 출산 시 혜택 강화
- 거주 기간 연장 가능
- 향후 매수 우선권 제공 가능
2차는 단순한 주거 지원이 아니라
👉 결혼·출산·정착을 유도하는 정책형 주택에 가깝습니다.
1차 vs 2차 핵심 차이 한눈에 보기
| 구분 | 1차 | 2차 |
|---|---|---|
| 주요 대상 | 일반 무주택자 | 신혼·예비부부 |
| 소득 기준 | 비교적 엄격 | 대폭 완화 |
| 맞벌이 우대 | 제한적 | 크게 반영 |
| 면적 기준 | 공공주택 기준 | 별도 적용 |
| 출산 혜택 | 없음 | 거주 연장·우선권 |
| 경쟁 구조 | 안정적 | 인기 단지 경쟁 치열 |
2025년 기준 소득 기준 차이 정리
🔹 1차 소득 기준 (도시근로자 월평균 기준)
1차는 가구원 수에 따라 70%~100% 이하 구간을 적용합니다.
- 1인 가구: 약 250만~360만 원대
- 2인 가구: 약 380만~550만 원대
- 3인 가구: 약 530만~760만 원대
- 4인 가구: 약 600만~850만 원대
📌 기준 초과 시 입주 순위가 낮아지거나 탈락 가능성 존재
🔹 2차 소득 기준 (신혼부부 기준)
2차는 면적과 맞벌이 여부에 따라 기준이 크게 달라집니다.
- 전용 60㎡ 이하
- 외벌이: 소득 기준 상향
- 맞벌이: 최대 약 180%까지 허용
- 전용 60㎡ 초과
- 외벌이: 약 150%
- 맞벌이: 최대 200%까지 가능
👉 같은 4인 가구라도
맞벌이 여부에 따라 월 1,500만 원 수준까지도 신청 가능해집니다.
이 점이 1차와 2차의 가장 결정적인 차이입니다.
추가 혜택에서 갈리는 선택
1차가 유리한 경우
- 소득이 낮거나 안정적인 단독 무주택자
- 경쟁률 낮은 단지를 선호
- 출산 계획이 없는 가구
2차가 유리한 경우
- 신혼부부 또는 결혼 예정자
- 맞벌이 가구
- 장기 거주 + 향후 주택 매입 가능성 고려
- 출산 계획이 있는 가구
SH 장기전세주택, 이렇게 접근하면 좋습니다
1️⃣ 현재 가구 유형부터 명확히 구분
2️⃣ 1차·2차 중 해당 유형 확인
3️⃣ 소득 기준은 “연봉 ÷ 12”가 아닌 공식 기준으로 계산
4️⃣ 인기 단지는 경쟁률 고려
5️⃣ 장기 거주 계획까지 함께 검토
마무리: 1차와 2차를 알면 전략이 보입니다
SH 장기전세주택은 단순히 “싼 전세”가 아닙니다.
서울에서 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 정책적 장치입니다.
특히
- 1차는 안정성과 기본형 지원,
- 2차는 신혼부부 중심의 확장 혜택과 미래 설계에 초점이 맞춰져 있습니다.
두 제도의 차이를 이해하고 접근한다면
✔ 불필요한 탈락
✔ 잘못된 신청
✔ 기회 손실
을 충분히 줄일 수 있습니다.